El viernes por la mañana me topé con este artículo en el periódico: Se dispara recaudación predial en Guadalajara – La tesorera explica que durante enero se cobraron 418 MDP, un aumento del 21% en comparación con 2017. Me llamó la atención el comentario de Adrián B. Martínez sobre el mismo artículo con una inquietud genuina.
Existen 3 factores primarios que impactan la recaudación predial en un municipio y para que se den las cosas como se están dando en Guadalajara tienen que estar en armonía.
1.- Padrón catastral sano y actualizado.
2.- Tasas reales y actualizadas.
3.- Mecanismos de cobranza para fomentar el cumplimiento de la obligación por parte de la ciudadanía.
Los ingresos del municipio por concepto de impuesto predial se pueden resumir en esta simple fórmula:
Ingreso municipal = (1)valor fiscal del padrón catastral x (2)tasa correspondiente a la clasificación de cada inmueble(impuesto) x (3)predios pagados
El artículo en cuestión hace énfasis en el tercer punto, así que empezaremos por ahí nuestra explicación.
Mapa de cumplimiento de pago predial en un municipio del norte del país.
Quien paga y quien no paga. Al terminar de leer el artículo me comuniqué con el ex-tesorero para felicitarlo por el éxito en la captación del impuesto. El contador me compartió que un gran factor fue la posibilidad de que los sistemas están funcionando correctamente además de facilitar por diversos medios el cobro: recaudadoras, internet, kioskos electrónicos, bancos y tiendas de autoservicios. Siguiendo una regla simple entre más fácil sea pagar y menos tiempo tome, más gente lo hará. Sin filas y hasta desde tu celular.
El segundo factor, el valor fiscal de la propiedad, está compuesto por la suma del valor del terreno y el valor de la construcción. El valor del terreno se basa en la superficie que tiene la propiedad y donde se encuentra en la ciudad. El precio unitario está publicado en los planos de valores que pueden ser consultados en el Visor Urbano de Guadalajara. Estos planos de valores son los que tuvieron un incremento en valores entre el 5% y 10%. La buena noticia es que el valor de las propiedades está subiendo lo que significa que lo mismo esta pasando al patrimonio de los propietarios.
Planos de valores en Guadalajara
El valor construcción está determinado por los m2 de construcción declarados. La palabra clave aquí es declarados, cuantas obras, remodelaciones, ampliaciones se llevan a cabo sin avisarle al municipio y al concluirse sin actualizar el valor catastral? El municipio realizó un levantamiento aéreo con LiDAR para cuantificar todos los cambios en construcciones combinado con una técnica llamada restitución selectiva que identifica las áreas que han cambiado.
Perfiles isométricos consultados en la plataforma LiDAR del municipio de GDL
Esto significa que el 21% también proviene de una acción tipo Robin Hood donde se le cobra más al que tiene más. Si alguien construyó por la libre, el municipio se dio cuenta desde el aire, actualizó su cartografía y esto fue integrado a la base catastral incrementando el valor de la propiedad. Vale la pena recalcar que Guadalajara es el único municipio que realizado este proceso 3 veces en 5 años.
En resumen, el incremento del 21% en el impuesto predial en el mes de enero es resultado de una combinación de varias cosas bien hechas en el Municipio de Guadalajara.
Los impuestos se han incrementado en alineamiento con la inflación, sólo un 5%, el resto proviene de buenas prácticas como la actualización del padrón catastral y la simplificación de la forma de pago.
Félix Audirac es CEO de CartoData empresa que elabora levantamientos catastrales para la actualización de impuesto predial desde 1967.